Plus-values immobilières

Essentiel

Le nouveau régime d’exonération des résidences secondaires et le délai de détention de 30 ans s’appliquent aux plus-values réalisées depuis le 1er février 2012.

Référence documentaire : Instruction du 17 avril 2012, 8 M-3-12.

Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, de droits portant sur des immeubles, de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de meubles sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

Ce régime d’imposition des plus-values immobilières a été aménagé au cours de l’année 2011.

Un nouvel abattement pour durée de détention

Pour la détermination du mon­tant imposable des plus-values immobilières, la cadence et le taux de l’abattement pour durée de détention ont été modifiés.

Pour les ventes ou les opéra­tions génératrices de plus-values réalisées depuis le 1er février 2012, le taux d’abat­tement pour durée de détention du bien vendu pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière est de :

- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cin­quième ;

- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-sep­tième ;

- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Cet abattement se calcule par périodes entières de 12 mois à compter de la date d’achat du bien, ou du décès du parent dans le cas d’un bien reçu en héritage. On ne tient pas compte des fractions de périodes. 
Ainsi, l’exonération pour durée de détention est acquise après 30 années. 
Auparavant, la plus-value était réduite d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cin­quième. L’exonération de la plus-value pour son montant total était donc acquise après 15 années de détention. 
À noter que le nouveau gouver­nement envisagerait de revenir au régime antérieur à 2004 : soit une exonération pour durée de détention au bout de 22 ans au lieu de 30.

Cas de la vente d'une résidence secondaire

Désormais, la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, est exoné­rée d’impôt sur la plus-value sous condition de remploi de tout ou partie du prix de ces­sion, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession (art. 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012).

Cette exonération s’applique aux personnes qui sont fiscale­ment domiciliées en France. Elle ne s’applique donc pas aux résidents fiscaux à l’étranger qui vendraient une résidence située en France.

Elle est subordonnée à la condi­tion que le cédant n’ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.

Sont considérés comme des résidences principales, les immeubles ou les parties d’im­meubles constituant la rési­dence habituelle et effective du propriétaire.

Ainsi, la résidence principale s’entend d’une manière géné­rale du logement où résident habituellement pendant la majeure partie de l’année et effectivement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts profes­sionnels et matériels. Il s’agit d’une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle éventuel d’un tribunal.

Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéres­sé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

La condition liée au fait que le vendeur ne soit pas propriétaire de sa résidence principale au moment de la vente de la rési­dence secondaire admet cepen­dant une exception. En effet, par mesure de tempérament et afin de tenir compte de la situation des contribuables qui acquièrent leur future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement secondaire, il est admis, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, que l’exonération soit possible sous réserve que :

- la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;

- la cession du logement inter­vienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence princi­pale ;

- le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou la construc­tion de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notam­ment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’em­prunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en rem­boursement d’un prêt relais.

L’exonération ne s’applique qu’à la première cession d’un loge­ment.

Il doit s’agir de la première ces­sion d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n’étant pas prises en considération.

De plus, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois. Dès lors que l’exonération est conditionnée à un remploi effectif à l’acquisition ou la construction d’un logement dans un certain délai et à l’af­fectation par le cédant de ce logement à sa résidence princi­pale, l’exonération est appli­cable même si antérieurement le cédant a vendu un ou plu­sieurs logements qui, faute de remplir les conditions d’applica­tion de l’exonération ou faute pour l’intéressé d’avoir deman­dé l’exonération, n’ont pas ouvert droit à l’exonération.

L’exonération ne peut porter que sur le logement et sur ses dépendances immédiates et nécessaires.

La condition de remploi de tout ou partie du prix de cession est remplie dès lors que le contri­buable acquiert ou construit un logement dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.

Il peut s’agir indifféremment d’une acquisition portant sur :

- un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;

- un logement en état futur de rénovation, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ;

- un logement ancien.

L’exonération s’applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l’acquisition ou la construction d’un logement en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine pro­priété. Il est admis que le rem­ploi puisse être effectué dans l’acquisition de parts de socié­tés de copropriété, dès lors que les associés de ces sociétés sont réputés être directement pro­priétaires du logement corres­pondant à leurs droits dans la société.

Pour les acquisitions de loge­ments achevés, l’administra­tion fiscale admet que le rem­ploi porte sur les travaux qui doivent y être effectués, dès lors que ces travaux sont réali­sés par une entreprise concomi­tamment à l’acquisition du loge­ment. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les douze mois qui suivent la date de la signa­ture de l’acte authentique d’ac­quisition du logement.

Les travaux s’entendent des travaux d’amélioration admis en déduction dans les condi­tions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers, ou encore de ceux qui entraînent une modifica­tion importante du gros-oeuvre de l’immeuble concer­né (addition de construction, démolition et reconstitution de planchers et de cloisons ...) et qui, par nature, ne sont pas admis en déduction pour la détermination des revenus fonciers.

S’agissant d’une mesure de tempérament, elle doit être appliquée strictement, en parti­culier au regard de l’apprécia­tion du délai précité de douze mois.

Le remploi peut prendre la forme d’une opération à titre onéreux (vente, licitation, échange ou partage qui donne lieu au versement d’une soulte) ou d’une opération à titre gra­tuit (paiement de droits d’enre­gistrement dès lors que ces droits sont relatifs à un loge­ment reçu en pleine propriété par donation ou succession).

Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France.

Cela étant, conformément au principe de libre circulation des personnes garanti par le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne et l’accord sur l’Espace économique européen du 2 mai 1992, l’exonération est applicable, toutes autres condi­tions étant par ailleurs rem­plies, lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace écono­mique européen.

Pour aller plus loin

Opérations concernées

Le régime d'imposition des plus-values immobilières s'applique :

• aux cessions d'immeubles, y compris en viager ;
• aux échanges avec ou sans soulte ;
• aux apports en société ;
• aux expropriations

Impôts à payer

Les plus-values immobilières sont imposables au taux global de 34,50 % depuis le 1er juillet 2012. L'impôt sur le revenu est dû au taux de 19 % ; le taux global des prélèvements sociaux est de 15,5 % dont :

• la contribution sociale généralisée (CSG) : 8,2 % ;
• la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5 % ;
• le prélèvement social : 5,4 % ;
• la contribution additionnelle au prélèvement social "solidarité autonomie" : 0,3 % ;
• la contribution additionnelle au prélèvement social "financement du RSA" : 1,1 %.

Abattement pour durée de détention

Les différentes exonérations possibles

Principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières :

• ventes de résidences principales ;
• ventes de résidences secondaires sous condition de remploi ;
• ventes de biens détenus depuis plus de 30 ans ;
• ventes de biens n'excédant pas 15 000 € ;
• ventes de biens appartenant à des personnes retraitées ou invalides de condition modeste ;
• ventes de droits de surélévation ;
• indemnisations d'immeubles sinistrés ;
• expropriations sous condition de remploi.

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